Mengenal Apa Itu AJB: Fungsi, Syarat dan Cara Mengurusnya

AJB hadir di antara dokumen penting yang tidak boleh terlewatkan, untuk menghindari penipuan dan memastikan transaksi jual beli yang sah.

AJB atau Akta Jual Beli adalah bukti otentik yang sah untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan.

Proses pembuatan AJB dilakukan oleh pejabat umum berwenang, seperti PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang diangkat oleh Kepala BPN (Badan Pertanahan Nasional).

Biasanya, PPAT tinggal mengikuti sejumlah format-format baku yang sudah disediakan.

Pembuatan AJB dilakukan saat seluruh pajak yang timbul karena jual beli sudah dibayarkan oleh kedua pihak, sesuai kewajibannya masing-masing.

Fungsi AJB

Surat AJB memiliki fungsi penting saat proses transaksi jual beli properti. Tentu saja keberadaan AJB tidak dapat tergantikan.

Untuk mengetahuinya lebih lanjut, berikut ini adalah tiga fungsi AJB yang perlu diketahui:

• Sebagai bukti transaksi jual beli properti (rumah atau tanah) yang sah dengan kesepakatan harga dan ketentuan yang disetujui kedua belah pihak.
• Menjadi bukti perkara ketika salah satu pihak gagal memenuhi kewajibannya.
• Sebagai bukti kedua belah pihak memenuhi hak dan kewajibannya masing-masing.

Syarat Membuat AJB

Jual beli yang merupakan proses peralihan hak milik dapat dilakukan secara tunai maupun cicilan.

Saat kedua pihak telah melakukan titik temu sebelum proses transaksi, maka kedua belah pihak baik penjual maupun pembeli akan membuat AJB.

Sebelum membuat AJB, penjual dan pembeli harus sudah memenuhi hak dan kewajibannya masing-masing.

Seperti penjual memiliki dokumen-dokumen sah yang lengkap dan benar, serta pembeli melakukan negosiasi harga yang telah disepakati.

Adapun beberapa syarat untuk membuat AJB yang biasanya akan diminta oleh petugas PPAT, meliputi:

Data Tanah

• Pajak Bumi Bangunan (PBB) 5 tahun terakhir dan disertai Surat Tanda Terima Setoran
• Sertifikat tanah (dilampirkan untuk pengecekan balik nama)
• Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
• Bukti pembayaran rekening listrik, telepon dan air
• Surat Roya dari Bank (jika masih hipotik)

Data Penjual dan Pembeli (Perorangan)

• Fotokopi KTP suami dan istri (bila sudah menikah)
• Fotokopi Kartu Keluarga
• Fotokopi Akta Nikah
• Fotokopi keterangan WNI

Selain itu, adapun hal-hal lainnya yang wajib dipenuhi, yaitu:

• Memeriksa keaslian sertifikat ke BPN
• Penjual telah membayar Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga jual
• Penjual telah membayar Pajak Jual beli
• Memiliki surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa.

Proses Pengurusan AJB

AJB dibuat pada saat penjual dan pembeli mendaftarkan peralihan hak atas properti ke kantor pertanahan. Proses peralihan inilah yang biasa dikenal sebagai balik nama.

Setelah memenuhi sejumlah syarat di atas, adapun tahapan mengurus AJB yang dapat menjadi informasi untuk Anda.

1. Pemeriksaan PBB

Sebelum transaksi jual beli berlangsung, hal pertama yang harus diperiksa adalah PBB atau Pajak Bumi Bangunan.

Pemeriksaan PBB akan dilakukan oleh PPAT yang disesuaikan dengan data dalam Buku Tanah di Kantor Pertanahan.

PPAT akan meminta Sertifikat Asli Tanah (SHM) dan Surat Tanda Terima Setoran PBB.

Tujuan dari pemeriksaan PBB adalah memastikan tanah tidak dalam sengketa dan terjamin dari penyitaan.

Perlu diketahui bahwa petugas PPAT dapat menolak AJB apabila tanah yang dijual dalam sengketa atau tanggungan bank.

2. Pembayaran Biaya

Seperti yang telah disebutkan pada syarat membuat AJB, ada hal-hal yang harus dipenuhi salah satunya biaya yang perlu dibayarkan.

Adapun sejumlah rincian pembayaran biaya yang diperlukan berupa:

• Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga tanah yang dibayarkan penjual
• Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% setelah dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

3. Pengurusan Proses Balik Nama

Dalam proses pembuatan surat AJB, diperlukan proses penandatanganan. Dalam tahap ini diperlukan saksi setidaknya 2 orang yang berasal dari kantor PPAT yang bersangkutan.

Saat membuat AJB tanah, harus dipastikan dibuat dalam dua lembar asli yang disimpan oleh pihak PPAT dan pihak Kantor Pertanahan guna proses balik nama.

Seperti yang sudah disinggung, AJB tanah juga menjadi salah satu syarat dokumen untuk mendapatkan sertifikat tanah. 

Biasanya, ini dibuat ketika tanah masih belum bersertifikat atau tanah girik (warisan).

Berikut beberapa prosesnya:

• Pemohon datang ke Kantor PPAT setempat. Pemohon menyerahkan berkas pembuatan AJB ke loket atau meja pelayanan.
• Petugas PPAT akan memeriksa berkas tersebut. Jika berkas dinyatakan lengkap, petugas akan memastikan keaslian dokumen di depan penjual dan pembeli tanah. 
• Petugas akan membacakan akta dan menjelaskan isi, serta maksud pembuatan akta. 
• Jika penjual dan calon pembeli setuju dengan isi akta, maka akta akan ditandatangani secara bersama-sama dengan saksi dan PPAT. Akta Jual Beli Tanah akan diserahkan kepada pemohon.

Biasanya, proses balik nama diperlukan waktu sekitar 1 hingga 3 bulan.

Sebaiknya Anda mengurus beberapa berkas khusus yang perlu disiapkan, seperti Akta Jual Beli dari PPAT dan Surat Permohonan Balik Nama yang ditandatangani pembeli.

Nah, itulah informasi mengenai AJB yang bisa dijadikan sebagai referensi.

Punya pertanyaan seputar properti? Yuk, Tanya Rumah Cirebon di sini!

Semoga bermanfaat, ya.